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Accordo integrativo sul canone non registrato

Accordo integrativo  sul canone non registrato
É nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un corrispettivo in denaro superiore a quello dichiarato

Non è raro, purtroppo, che, in un rapporto locatizio ad uso diverso da quello abitativo, le parti sottoscrivano un contratto, che viene registrato, con cui si preveda un dato canone, e contestualmente definiscano un accordo c.d. integrativo, in cui concordino il reale (e maggiorato) corrispettivo per il godimento dell’immobile, per consentire al proprietario di evadere in parte qua le imposte dovute.

Di solito, il locatore intima al conduttore lo sfratto per morosità, rilevando l’inadempimento riguardo a quest’ultimo accordo, che viene successivamente registrato proprio in vista dell’instaurazione della lite; l’inquilino, a sua volta, contesta sia la morosità sostenendo di aver corrisposto il canone dovuto come risultante dall’originario contratto registrato, sia la validità dell'accordo integrativo a latere perché posto in essere in violazione dell'art. 79 della legge n. 392/1978, oltre che tardivamente registrato.


Sulle problematiche giuridiche sottese a tale deprecabile prassi, sono state nuovamente sollecitate le Sezioni Unite della Cassazione, che hanno affrontato i vari aspetti della fattispecie con la recente sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017: trattavasi, infatti, di una “questione di massima di particolare importanza”, ai sensi dell’art. 374, comma 2, c.p.c., in una materia, come quella relativa ai contratti di locazione ad uso diverso da abitazione, connotata da diffusissima contrattazione e caratterizzata da un'accentuata litigiosità.


Va dato atto che, nelle more, era intervenuta un’altra sentenza, sempre sul massimo organo di nomofilachia (n. 18123 del 18 settembre 2015), la quale - seppure in un’ipotesi di locazione ad uso abitativo - aveva stabilito, operando un (da più parti auspicato) revirement rispetto al discusso precedente del 2003,che la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della legge n. 431/1998 sanzionasse esclusivamente il patto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre restava valido il contratto registrato e risultava dovuto il canone apparente, aggiungendo, però, che il patto occulto, in quanto nullo, non era sanato dalla registrazione tardiva, “fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica”.

All'esito dell'udienza pubblica del 13 aprile 2016, la III sezione civile della Cassazione, con ordinanza n. 16604 del 5 agosto 2016, ha coinvolto di nuovo l’intervento Sezioni Unite, ponendo appunto la seguente questione: se, nel caso di tardiva registrazione (anche) del contestuale e separato accordo recante l'importo del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel primo contratto registrato, sia configurabile un'ipotesi di sanatoria di tale nullità, oppure, se anche per le locazioni ad uso diverso da abitazione, debba farsi applicazione del principio affermato nel 2015 con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo.

Va ricordato, in proposito, che, per effetto della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso da abitazione, è stata ritenuta legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, purché ancorata ad elementi certi e predeterminati - idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta - e sempre che non risulti una sottostante volontà delle parti volta in realtà a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria e ad eludere, pertanto, i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge c.d. sull'equo canone, incorrendo conseguentemente nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79.


Quindi, l'ordinanza interlocutoria ha posto alle Sezioni Unite la questione se, pur aldilà ed a prescindere dalla violazione del citato 79, anche per i contratti di locazione ad uso diverso da abitazione debba farsi applicazione, in ipotesi di atti negoziali integranti un mero escamotage per realizzare una finalità di elusione fiscale, del principio affermato nella citata sentenza del 2015 con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo.

La questione degli effetti di un tardivo adempimento all'obbligo di registrazione del contratto di locazione è stata attentamente esaminata, dai magistrati di Piazza Cavour, alla luce di un complesso (e talvolta disarmonico) quadro normativo e giurisprudenziale.


Viene in rilievo, innanzitutto, la normativa fiscale che prevede la registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni dalla data dell'atto, consentendo anche la possibilità di una registrazione tardiva (d.p.r. n. 131/1986, e successive modifiche ed integrazioni); del resto, il principio di tendenziale non interferenza tra le regole di diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti è stato recepito dalla legge n. 212/2010 (c.d. Statuto dei diritti del contribuente), per il quale “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”. 


In tale cornice normativa, si collocano non consonanti interventi legislativi nella specifica materia locatizia, che, da un lato, hanno previsto nullità testuali a presidio dell'osservanza degli obblighi tributari, e, dall'altro, hanno specificato gli effetti della (mancata) registrazione del contratto di locazione.


In primo luogo, l’art. 13, comma 1, della Iegge n. 431/1998, sulle locazioni abitative, a mente del quale “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”; il Legislatore è nuovamente intervenuto, estendendo ulteriormente la rilevanza della registrazione in àmbito privatistico riguardo alle locazioni di immobili, ivi comprese quelle ad uso diverso, stabilendo, con l'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004, che “i contratti di locazione…comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati”.


Sul versante codicistico, la sanzione testuale della nullità conseguente all’omessa registrazione, introdotta dalla menzionata normativa in materia locatizia, pone, inoltre, il conseguente problema della sanabilità del negozio attraverso una tardiva registrazione, da esaminare (anche) alla luce dell'art. 1423 c.c., secondo cui “il contratto nullo non può essere convalidato, se la legge non dispone diversamente”.


Peraltro, anche la Corte costituzionale è stata più volte investita della questione di legittimità costituzionale delle norme volte a riconoscere una rilevanza civilistica al difetto di registrazione degli atti, con specifico riferimento a quelle concernenti la materia delle locazioni, sia in relazione alla disciplina introdotta dalla riforma del 1998 che a quella del 2004.


Parimenti contorto è stato l’orientamento della giurisprudenza sul delicato tema del rapporto fra diritto tributario e privato, riguardo alle conseguenze civilistiche che possono derivare dalle violazioni tributarie: invero, in assenza di disposizioni che sancissero testualmente la nullità del negozio giuridico elusivo di una norma tributaria, si è posta la questione se fosse o meno configurabile una nullità virtuale del contratto per frode alla legge (art. 1344 c.c.) o per violazione di una norma imperativa (art. 1418, comma 1, c.c.).


Si sollecita, pertanto, l'attenzione dell'interprete sull'avvenuta introduzione nel nostro ordinamento, nella specifica materia della locazione, di un principio oramai generale di interferenza dell'obbligo tributario con la validità negoziale, nonché sull’opportunità di raggiungere un’omogeneità di effetti tra le discipline succedutesi nel tempo.
Si pone allora, come prima questione, quella della configurabilità di una possibile sanatoria a seguito della tardiva registrazione di un (qualsivoglia) contratto di locazione che contenga l'indicazione del canone reale, come convenuto fin ab origine tra le parti.


In tale prospettiva, occorre preliminarmente verificare se una tardiva registrazione possa dirsi legittima, e la normativa tributaria sembra offrire una risposta positiva al quesito, considerato che il termine di 30 giorni previsto per assolvere al pagamento dell'imposta di registro non è qualificato come perentorio, ed è lo stesso sistema tributario a consentire il c.d. ravvedimento operoso, riconoscendo l'attenuazione della sanzione prevista per la violazione delle norme tributarie nei casi ed alle condizioni indicate dalla legge.


Rimane da valutare se un ostacolo alla possibilità di tardiva registrazione sia stato introdotto a seguito della novella dell'art. 13 della Iegge n. 431/1998, come recentemente modificato dall'art. 1, comma 59, della legge n. 208/2015 (c.d. legge di stabilità 2016), laddove è stato previsto l'obbligo unilaterale del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il termine perentorio di 30 giorni, stabilendosi, altresì, che, in caso di inottemperanza a tale obbligo, il conduttore possa chiedere al giudice di accertare l’esistenza del contratto e rideterminarne il canone, conformando così il contratto (altrimenti nullo perché non registrato nel termine) al canone autoritativamente predeterminato.


Ritenendo non illegittima una registrazione tardiva, sembra coerente riconoscere a tale adempimento tardivo l'effetto di sanare la nullità sancita dal comma 346 dell’art. 1 della Finanziaria 2005.</span></p>
<p class="p3"><span class="s1">Può, pertanto, affermarsi che il contratto di locazione ad uso non abitativo - non diversamente, peraltro, da quello abitativo - contenente <i>ab origine</i> la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile.

L’ulteriore questione che si pone, all'esito del riconoscimento, alla registrazione tardiva, di un effetto sanante, è quella se tale effetto operi una reviviscenza del contratto con effetti retroattivi, ma più elementi inducono a ritenere che tale effetto sia destinato a retroagire alla data della conclusione del contratto.


Resta, da ultimo, da esaminare se tale conclusione possa estendersi anche al caso in cui si registra un accordo simulatorio cui consegua - non già la tardiva registrazione dell'intero contratto che preveda, <i>ab origine</i>, la corresponsione del canone reale, ma - quella del solo patto dissimulato (“accordo integrativo”) volto ad occultare un canone maggiore, dopo che il contratto contenente il canone simulato sia stato a sua volta e previamente registrato, sulla premessa per cui la sanatoria da tardiva registrazione elimina soltanto la nullità (testuale) sopravvenuta, lasciando impregiudicata la sorte del contratto qual era fino alla violazione dell'obbligo di registrazione.


In conclusione, i principi di diritto affermati sono i seguenti: <i>a)</i> la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso; <i>b)</i> il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza <i>ex tunc</i>, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente; <i>c)</i> é nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato, ma tale nullità <i>vitiatur sed non vitiat</i>, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione.


La soluzione adottata sul punto dalle Sezioni Unite ha il pregio, dunque, di ricondurre ad unità la disciplina delle nullità e della (eventuale) sanatoria di tutti i contratti di locazione, ad uso abitativo e non.

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