logo-ARPE
Home Speciali tecnici Contatti

Cedolare Secca e conduttore non persona fisica

Cedolare Secca e conduttore non persona fisica
di GIORGIO CAPUTO, DOTTORE COMMERCIALISTA

E’ ormai noto che dal 2011 con l’introduzione dell’art.3 del d.lgs. 14/03/2011, n. 23 ,  le persone fisiche che possiedono immobili e li concedono in locazione per uso abitativo possono scegliere tra due modalità di tassazione:
1) la tassazione ordinaria;
2) la tassazione c.d. a “cedolare secca”.

La cedolare secca, dal 2011, permette al locatore, nella maggior parte dei casi, di ottenere un sensibile risparmio d'imposta in quanto sostituisce, alla progressività delle aliquote della tassazione ordinaria IRPEF e delle addizionali regionali e comunali, un'aliquota fissa del 21% o del 10%. Inoltre, in caso di opzione per la cedolare non sono dovute le imposte di registro e di bollo.

Considerando che l'aliquota minima IRPEF è pari al 23% (massima al 43%) e che, invece, l'aliquota ordinaria della cedolare secca è pari al 21% (ridotta per alcune tipologie di locazioni al 10%), il locatore ha o può avere, in linea di massima, una convenienza ad applicare quest'ultima sui propri contratti di locazione.

Per usufruire della tassazione agevolata della “cedolare secca” vi sono dei requisiti soggettivi e oggettivi chiaramente individuati dal legislatore fiscale all’art. 3 del d.lgs. 14/03/2011, n. 23 introduttivo della normativa, ed in particolare:

dal punto di vista soggettivo, la facoltà di avvalersi del regime sostitutivo della “cedolare secca” è riservata al locatore persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile;
dal punto di vista oggettivo, invece, l’applicazione della “cedolare secca” è consentita esclusivamente per i contratti di locazione aventi ad oggetto unità immobiliari “ad uso abitativo” e “relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione”.
Il legislatore si è preoccupato di specificare, che la “cedolare secca” non si applica “alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni”.

In tale contesto, e successivamente con la Circolare n. 26/E del 01/06/2011, e poi anche nelle FAQ (risposte alle domande più frequenti) pubblicate sul sito internet dell’ADE, è stato reso noto l’indirizzo interpretativo dell’Erario secondo il quale, il regime fiscale agevolato della “cedolare secca” non troverebbe applicazione ai contratti di locazione abitativi stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

L’ADE si riferisce in particolare alle c.d. “foresterie”, cioè quei contratti, frequentemente utilizzati nella prassi, in cui il locatario dell’immobile ad uso abitativo è una società che stipula un contratto di locazione per ospitarvi i propri dipendenti. Secondo l’interpretazione dell’Erario, infatti, sarebbero esclusi dal campo di applicazione della “cedolare secca” “i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”.

La Giustizia Tributaria, negli ultimi anni si è espressa con numerose sentenze censurando l’operato dell’ADE in tema di applicabilità o meno del regime opzionale della “cedolare secca” proprio nei i casi in cui il conduttore sia una persona giuridica che affitti , però, l’immobile per finalità abitative di propri dipendenti.

Infatti, secondo i Giudici, in primo luogo, la locuzione ”effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni”, si riferisce esclusivamente alle qualità soggettive che deve avere il locatore e non il conduttore, ( in tal senso CTP di Milano N.3529 del 17/04/2015, CTP Reggio  Emilia n.470 del 04/11/2014, CTR Lombardia N.754 del 27/02/2017, CTP di Pavia N.222 del 07/06/2018, CTP di Bari N.825 del 05/04/2019).

Da ultimo, tale consolidato orientamento giurisprudenziale è stato ribadito anche dalla CTR del Lazio che con la Sentenza N.1425 del 11/03/2021, ha rigettato integralmente l’appello dell’ADE, sottolineando che il comportamento dell’Agenzia basato sulla scorta di una propria Circolare, non avente – ovviamente – forza di legge, ha fornito un’interpretazione distorta dell’art.3 del D. Lgs. n.23 del 2011. Infatti ad avviso del Giudicante, l’agevolazione prevista dalla norma richiamata si deve correttamente riconoscere a chi concede l’immobile in locazione, cioè al locatore/proprietario che esercita l’opzione per il regime sostitutivo della “cedolare secca” e non certo al conduttore mero soggetto passivo del rapporto.

In estrema sintesi, l’orientamento univoco dei Giudici tributari, ribadisce nel merito che la facoltà di optare per la tassazione dei canoni di locazione con “cedolare secca”, spetta unicamente alle persone fisiche, ossia a i privati che stipulano contratti di locazione, quando l’immobile locato abbia una destinazione catastale ad uso abitativo e sia effettivamente adibita a tale uso da parte del conduttore. Inoltre, viene ribadito, in maniera inequivocabile che non sussiste il secondo requisito ”aggiunto” dalla Circolare N.21/E come affermato dall’Amministrazione Finanziaria, con cui si stabilisce che anche il conduttore dovrebbe essere un privato, non esercente attività di impresa, arte o professione.

I Giudici sono chiarissimi sul punto, tale ulteriore condizione è illegittima in quanto non prevista dalla norma, l’interpretazione dell’ADE nella menzionata Circolare N.21/E,  non può avere alcuna efficacia nei confronti dei contribuenti e tantomeno nei confronti dei Giudici, in quanto tale strumento è un mero atto interno di indirizzo operativo, non può essere equiparato ad una fonte normativa quale è invece l’art.3 del D. Lgs. N.23 del 2011.

Riteniamo a questo punto urgente ed improcrastinabile che l’Agenzia delle Entrate, anziché rimanere arroccata sulla sua posizione, riveda il suo originale orientamento

Iscriviti alla Newsletter

Ricevi tutti i mesi ARPENews con notizie su condominio, attualità e giurisprudenza:

mail_outline

Proseguendo accetti l'informativa Privacy.