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Poteri dell’amministratore

Un curioso dato di ordine sistematico emerge dalla Riforma della normativa condominiale del 2013: da un lato, si registra indubbiamente un aumento dei poteri in capo all’amministratore, ma, dall’altro, il condominio si rivela sempre più “assemblearizzato”, nel senso che risulta sempre più importante e rilevante il ruolo rivestito dall’assemblea.

Entrambi i dati potrebbero non essere contraddittori, perché, in teoria, un aumento delle competenze in capo all’amministratore richiede un più stringente controllo dell’assemblea, ma, in pratica, proprio per quel particolare atteggiarsi della realtà condominiale, questa impostazione distonica del rapporto tra i due massimi organismi gestori potrebbe creare qualche difficoltà operativa.

Qualche esempio chiarirà meglio tale considerazione.

Da un lato, l’aumento delle competenze dell’amministratore è testimoniato “scenograficamente” dallo stesso testo riformatore, che vede l’art. 1129 c.c. – che prima regolamentava solo la nomina/revoca dell’amministratore, mentre ora si occupa di perimetrare anche gli “obblighi” –quadruplicare gli originari 4 capoversi, e analoga implementazione ha subìto l’art. 1130 c.c. che, tratteggiando le “attribuzioni” dell’amministratore, passa da 4 a 10 punti (peraltro, estremamente circostanziati), aggiungendo l’art. 1130-bis c.c. che disciplina dettagliatamente il rendiconto condominiale.

Quanto sopra non fa che confermare quel trend, che già si era manifestato nella legislazione speciale degli ultimi anni, dove si delineava chiaramente un‘evoluzione della figura dell’amministratore, d’altronde, nella stessa lunghezza d’onda con l’evoluzione stessa del condominio, che si caratterizza sempre di più per la valenza pubblica e per la realizzazione di interessi generali che stanno a cuore dell’intera collettività.

È stato sottolineato da tempo il cambiamento di impostazione della figura dell’amministratore: da una mera rappresentanza interna a un rafforzamento delle sue responsabilità verso l’esterno (v. soprattutto V. Cuffaro, L’amministratore dal “rappresentare e gestire” al “sorvegliare e punire”, in Arch. loc. e cond., 2004, 285).

Nell’impostazione codicistica, si aveva l’impressione che l’amministratore fosse un mero rappresentante, legittimato (dal lato attivo e passivo) a far valere gli interessi comuni dei partecipanti; la responsabilità esisteva, ma era relegata ai danni provocati dalla sua negligenza o al maldestro utilizzo dei suoi poteri, il tutto però con una rilevanza interna, circoscritta in una sfera limitata ai rapporti con la compagine condominiale mentre, al di fuori, rimanevano i singoli direttamente responsabili verso i terzi.

Oggi, si pensi, tra tutte, alle modifiche introdotte dalla legislazione speciale, che vedono sempre di più un amministratore non solo rappresentante, ma anche responsabile per fatti imputabili ai condomini o, addirittura, per l’inosservanza di obblighi che fanno capo, ab origine, a lui stesso.

Per non parlare delle prospettive de iure condendo in tema di sicurezza, che prevedeva l’amministratore impegnato in ispezioni (persino, nei singoli appartamenti), verifiche, controlli, certificazioni, sanzioni, ecc. (v. il testo dell’originario art. 1122 c.c., abortito durante i lavori parlamentari), oppure, in sede di anagrafe condominiale, dove l’amministratore raccoglieva i dati relativi alle condizioni di sicurezza di ciascuna unità immobiliare (v. il testo originario dell’art. 1130, n. 6, c.c., emendato con il decreto-legge c.d. destinazione Italia n. 145/2013, che ne ha circoscritto la portata alle “parti comuni dell’edificio”).

Comunque, fermandosi allo iure condito, le competenze dell’amministratore contemplate dal codice civile del 1942 risultano sicuramente potenziate, considerando anche tutti gli incombenti delineati dalla riforma di settore del 2013, mediante la quale si cercano di perseguire interessi generali che oltrepassano la sfera meramente privatistica dell’istituto.


D’altronde, il ruolo, per così dire, sociale dell’amministratore o, comunque, la valenza sicuramente pubblicistica della sua figura avevano già trovato conferma, tra l’altro, nell’individuazione dello stesso come sostituto di imposta nell’àmbito condominiale e nell’incentivazione per il conseguimento del risparmio energetico, e, in generale, in tutti gli altri obblighi onerosi (non si sa quanto gratificanti) svincolati dal mandato assembleare e svolti in nome e per conto – non solo dei condomini, ma anche – dello Stato (si pensi alla tutela della salute nei luoghi di lavoro e della sicurezza in materia di impianti).


Eppure, le Sezioni Unite del 2010 (con le sentenze gemelle nn. 18331 e 18332) nel circoscrivere la rappresentanza processuale dell’amministratore, avevano affermato – a chiare note – che «l'assemblea è l'organo deliberativo del condominio, cui compete l'adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l'amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle delibere adottate dall'assemblea, non spettandogli alcun potere decisionale o gestorio», insomma, una sorta di schiavetto (si consenta, sul punto, il rinvio a A. Celeste, Amministratore “servo muto” dell’assemblea?, in Amministrare immobili,2011, 223).

Per fortuna, tale dictum, che dapprima sul versante processuale – ossia riguardo all’autorizzazione assembleare a stare in giudizio – aveva coinvolto, senza distinzione, tutte le competenze sostanziali dell’amministratore, è stato poi correttamente ridimensionato dalla II sezione della Cassazione relegandolo alle sole materie che fuoriescono dalle sue competenze.

Invero, nella propria sfera di attribuzioni (ordinarie o incrementate dall’assemblea), l’amministratore è munito di poteri di rappresentanza processuale senza alcuna autorizzazione; sarebbe un eccesso di diligenza – oltre che un appesantimento e intralcio della gestione condominiale – che l’amministratore fosse costretto a convocare ogni volta i condomini al fine di ottenere il nulla-osta per far osservare il regolamento o vedersi ratificare un provvedimento cautelare volto a conservare le parti comuni dello stabile.

Sembra ragionevole sostenere che, nel dovere di eseguire le delibere dell’assemblea, si contempli anche il potere di difenderne in giudizio la legittimità, ossia resistere al giudizio di impugnazione, che è la causa statisticamente più frequente, ma stesso discorso potrebbe farsi per il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo in materia di riscossione di contributi condominiali, anche questa fattispecie molto ricorrente.

Altrimenti, si arriverebbe all’assurdo di avere un’assemblea in … servizio permanente effettivo – con la predisposizione di veri e propri turni di reperibilità, specie nel periodo estivo – convocata ad ogni piè sospinto dall’amministratore per concedere, a fronte di tutte le possibili controversie instaurate da un condomino o da un terzo, la necessaria autorizzazione (per non parlare della situazione paradossale laddove viene invocato il placet a un’assemblea composta nella prevalenza da condomini morosi … ).


Per il resto – a prescindere dagli indubbi poteri gestori, quantomeno relativi all’ordinaria amministrazione, salvo quella straordinaria purché urgente – dal sistema si desume l’atipicità della relazione intercorrente tra il condominio e l’amministratore, laddove, tra l’altro, la legittimazione di quest’ultimo viene regolata direttamente dalla legge correlandola agli interessi generali della collettività, che possono, se del caso, non coincidere con quelli della maggioranza.

Dall’altro lato, va rimarcata l’importanza che, nel nuovo sistema condominiale, viene data all’assemblea di condominio, che riveste un ruolo sempre più centrale, per non dire “sovrano”.

Si pensi alle nuove fattispecie in cui è obbligatoria la convocazione dell’assemblea: l’art. 1117 quater c.c. circa la tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni dell’edificio, l’art. 1120, comma 3, c.c. riguardo alle innovazioni c.d. agevolate che beneficiano di un quorum ridotto in funzione delle esigenze “sociali” che perseguono, l’art. 1122 c.c. relativamente alle opere eseguite dal singolo nell’unità immobiliare di proprietà esclusiva che possano recare danno alle parti comuni, l’art. 1122-bis c.c. in materia di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.


Ed è particolarmente significativo e pregnante tale obbligo di convocazione in capo all’amministratore che, se quest’ultimo omette tale iniziativa, è suscettibile di revoca giudiziaria ai sensi dell’art. 1129,comma 12, n. 1), c.c., che configura come «grave irregolarità», appunto, l’omessa convocazione dell’assemblea «negli altri casi stabiliti dalla legge», anche laddove la sollecitazione in tal senso provenga dal “singolo”, ossia dal condomino titolare di una caratura millesimale insignificante.

Si pensi al complesso iter previsto per lo svolgimento dell’assemblea nell’ipotesi indicata dall’art. 1117-ter c.c. in tema di modifica della destinazione d’uso delle parti comuni dello stabile (che, peraltro, indica un quorum di 4/5 mai visto), come si pensi alle nuove competenze dell’assemblea in materia di impianti di videosorveglianza, di sito internet del condominio, di costituzione del fondo speciale per le innovazioni e le opere di manutenzione straordinaria, di nomina del revisore contabile.

È l’assemblea, poi, che può dispensare l’amministratore dall’agire per la riscossione dei contributi condominiali (art. 1129, comma 9, c.c.), e che può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile con riferimento agli atti compiuti nell’esercizio del mandato (art. 1129, comma 3, c.c.).

E che la partecipazione dei condomini all’assemblea debba essere “attiva” viene confermato, in primis, mediante lo spostamento del baricentro delle maggioranze sempre più verso gli “intervenuti”, scoraggiando così la condotta disertiva dei componenti della compagine condominiale e favorendone l’intervento personale; e, poi, mediante il divieto, sul versante soggettivo, di delega all’amministratore (art. 67, comma 5, disp. att. c.c.), ed il “contingentamento”, su quello oggettivo, del numero delle deleghe se i condomini sono più di 20, evitando così, per un verso, potenziali situazioni di conflitto di interessi, e, per altro verso, la concentrazione del potere di voto nelle mani di piccole lobby di condomini.


Questa tendenza a un’evoluzione «assemblea-centrico» – la felice espressione è di V. Nasini, in Arch. loc. e cond., 2013, 584 – la si registra, in maniera plastica, nella legge n. 9/2014 che, al testo dell’art. 70 disp. att. c.c., ha aggiunto la frase: «L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al comma 2 dell’art. 1136 c.c.» (ossia, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio, che, peraltro, costituiscono gli stessi quorum necessari per approvare il regolamento o per integrarne il relativo testo ai sensi dell’art. 1138, comma 3, c.c.).


Tale aggiunta stride fortemente con quanto statuito in precedenza dalla magistratura di vertice, secondo la quale, al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l’amministratore non necessitava di alcuna previa delibera, posto che egli era tenuto ex lege a “curare” l’osservanza del regolamento per tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità e all’abitabilità dell’edificio, rimanendo, altresì, nelle sue facoltà, in forza del citato art. 70 disp. att. c.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai responsabili di siffatte violazioni, purché lo stesso regolamento prevedesse tale possibilità.

Tale prescritto “passaggio assembleare” si rivela estremamente pericoloso.


Poniamo il caso in cui l’assemblea vada deserta (ipotesi frequente), o non si formi il quorum della metà del valore dell’edificio (non agevolmente raggiungibile), ed ecco che, sia pure indirettamente, si rischia di avallare la condotta del condomino trasgressore alle prescrizioni del regolamento; addirittura, la maggioranza superiore a 500 millesimi potrebbe sancirne la legittimità, qualora non autorizzasse ex professo l’amministratore ad applicare la sanzione al condomino inadempiente.

Si può replicare che, formandosi una maggioranza in tal senso, i condomini potrebbero emendare, a monte, il regolamento abolendo quel divieto, ma il regolamento – com’è noto – non può essere modificato per facta concludentia, e finché non c’è alcuna correzione/integrazione, l’amministratore ha il potere/dovere di applicare fedelmente lo statuto della vita condominiale.

Pertanto, è giusto che, ad un amministratore visto sempre più come un professionista intraprendente, trasparente, tracciabile, efficiente, ecc., corrisponda un’assemblea alla quale non possa più addebitarsi alcuna culpa in eligendo e in vigilando, ma è altrettanto giusto che non si debba blindare, ingessare, imbrigliare, imbavagliare, l’operato dell’amministratore che, in alcune delle sue importanti e dinamiche funzioni, si “affranca” dalla maggioranza assembleare, specie laddove risponde del suo operato a soggetti terzi rispetto ai condomini.


L’aver ricondotto il rapporto nell’alveo “rassicurante” del mandato (art. 1129, penultimo comma, c.c.) non rassicura più di tanto, perché trattasi pur sempre di un mandato sui generis in cui – a tacer d’altro – il mandatario (ossia l’amministratore) può agire nei confronti dei mandanti (cioè i condomini), come quando riscuote i contributi, applica il regolamento e infligge la sanzione pecuniaria.


La facile obiezione è che la stessa maggioranza – come abbiamo visto – potrebbe, rispettivamente, dispensare l’amministratore dal perseguire i condomini morosi, scoraggiare l’osservanza del regolamento, inibire al rappresentante di applicare la multa.


Tuttavia, finchè le regole esistono e non vengono cambiate, l’amministratore è nominato (anche) per farle rispettare.

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